不動産Q＆A
不動産売買・賃貸借のトラブルに関するQ&A
こちらは、一般財団法人 不動産適正取引推進機構 参照、リンクしております
Ⅰ 土地やマンション・一戸建てなどの売買に関するもの
- 【その１ 物件の説明などに関するトラブル】
- 【その3 契約の履行や解除等に関する問題】
Ⅱ アパート・マンション等の賃貸借に関するもの
- 【その2 賃貸借契約等に係る問題】
2015/04/26
●住宅ローン破たんを防ぐ方法
住宅ローン破たんを防ぐ方法
「住宅ローン破綻を防ぐには」
住宅ローン破綻の原因として、さまざまな生活環境の変化があげられます。例としては子どもの教育費の負担増や子どもができて配偶者が仕事を辞めることになったといったことがあります。更には、趣味にお金を費やしてしまったという理由もあります。
いずれにしても、共通しているのは事前に予測でき、これらの理由から生じるリスクは、家計の変動リスクと呼ばれています。
家計の変動リスクは、あらゆる事態を想定し借入額を決めることが重要となってきます。
現在の収入から、家計の予算を組み、どれだけの金額を返済にまわすことができるか、試算してみることが必要です。
次に、金利の変動リスクがあります。
固定金利ならば、その心配はありませんが、変動金利は固定リスクより低いというメリットがあります。
そこで、将来金利が上がったら、どうなるかを試算する必要があります。
そうすれば、3％上昇したら払えないなど自分の基準が見えてきます。
基準が見えれば、変動から借換先のローンが○％になったら借換を行う等の戦略が見えてきます。
また、住宅ローンには優遇金利があります。こちらは、例えば返済期間35年のうち当初3年間は金利を低くするというものです。
一見すると、安く聞こえますが実際はその後の32年間の金利のほうが重要性が高いので試算し検討が必要です。
住宅ローンQ＆A
①変動金利型の未払い利息とは？
例えば、毎月８万円くらい返済しているとして、返済額のうち利息の占める割合が増えて約８万円分すべて利息に充当されても、まだ返済額に足りない状態をいいます。
変動金利型には、半年ごとに見直される適用金利が上昇しても、５年間返済額が変わらないというルールがあります。返済額は５年間変わらないので、適用金利が上昇する度に返済額の内訳が変動し、金利上昇の度合いによっては、計算上の利息が返済額を上回ってしまうことがあります。この返済額を上回った部分の利息が『未払利息』です。こうなると、元金は全く減らず、しかも未払い利息が溜まっていきます。
将来の金利上昇へのリスク対策として、変動金利型で返済し続ける方針ならば、元本を減らせるように繰上返済の原資を貯めておく事が大事になってきますし、返済予定表が届いたら、適用金利や返済額の内訳の利息や元金を必ず確認するようにしましょう。
変動金利型には、半年ごとに見直される適用金利が上昇しても、５年間返済額が変わらないというルールがあります。返済額は５年間変わらないので、適用金利が上昇する度に返済額の内訳が変動し、金利上昇の度合いによっては、計算上の利息が返済額を上回ってしまうことがあります。この返済額を上回った部分の利息が『未払利息』です。こうなると、元金は全く減らず、しかも未払い利息が溜まっていきます。
将来の金利上昇へのリスク対策として、変動金利型で返済し続ける方針ならば、元本を減らせるように繰上返済の原資を貯めておく事が大事になってきますし、返済予定表が届いたら、適用金利や返済額の内訳の利息や元金を必ず確認するようにしましょう。
②住宅ローンの申込を行う際の保険とは？大疾病などの保障保険については任意申込みとなり加入必須ではありませんが、ご自身のご要望に合うものがあればご検討いただくのがよろしいと思います。
「団体信用生命保険」について。
住宅ローンの申込を行う際には、銀行の指定する団体信用生命保険にご加入頂きます。
死亡又は高度障害状態に陥った時に住宅ローンが保険金でカバーされるというもので、
保険料は銀行が負担します、金利の上乗せもありません。
これに対し、疾病保障の保険商品も存在します、金融機関により様々な商品を用意しております。
大きく分けると性質は２つのタイプに分かれます。
１つは、３大疾病保障保険
ローン契約者が、ガン・心筋梗塞・脳卒中と診断され、保険会社が定める所定の状態になった時は、住宅ローンが保険金でカバーされます。
ガンの場合ははじめてガン（悪性新生物）と診断されると要件を満たしますが、
急性心筋梗塞は、発病してから６０日以上働けない状態が継続、
脳卒中は、６０日以上神経学的後遺症が継続した時が要件と定められています。
ガンのみを対象とした商品もあれば、保障が１００％、５０％と異なる商品もありますが、
そのほとんどは、金利に上乗せをして保険料を負担していくものとなります。
途中での解約は原則認められていません。
もう１つは、７大疾病保障保険、８大疾病保障保険
保障対象を前述の３大疾病に４つないし、５つの生活習慣病を加えたものとなり、
一般的な内容だと、対象となる特定疾病に罹り、３０日間（免責期間）を超えて入院などで働けない状態が続くと、ローン返済額相当の保険金が毎月支払われます。それが１年継続すると、ローン残高分保険金が支払われ残高がゼロになる仕組みです。免責期間を超えた１年間は、毎月返済額の収入保障だけですから、要件を満たした時点でローン残高全額を保障する３大疾病保険に比べ、保険料は安くなります。保険金支払い要件は、いかなる業務にも従事できない状態の時（就業障害）とあります。具体的には、入院している事、または医師の指示に基づき自宅療養していることを指します。たとえば、ガンに罹り仕事を続けながら外来で治療を受ける場合は『働ける』状態ですから、これは保障の対象外となります。
保険料は毎月払い、返済中いつでも辞められるタイプのものがほとんどです。
他にも、３大疾病保障と７大・８大疾病保障をミックスしたようなものもあれば、入院保障なども加わったタイプのものもあります。商品内容は複数様々で、加入条件や保険要件なども異なりますので、きちんと比較をする事が重要です。
まずは、住宅ローン申込みを予定している金融機関に商品の案内を求めてはいかがでしょう。その上で、保険料の見積もりを取るなどし比較検討される事をお勧めいたします。
「団体信用生命保険」について。
住宅ローンの申込を行う際には、銀行の指定する団体信用生命保険にご加入頂きます。
死亡又は高度障害状態に陥った時に住宅ローンが保険金でカバーされるというもので、
保険料は銀行が負担します、金利の上乗せもありません。
これに対し、疾病保障の保険商品も存在します、金融機関により様々な商品を用意しております。
大きく分けると性質は２つのタイプに分かれます。
１つは、３大疾病保障保険
ローン契約者が、ガン・心筋梗塞・脳卒中と診断され、保険会社が定める所定の状態になった時は、住宅ローンが保険金でカバーされます。
ガンの場合ははじめてガン（悪性新生物）と診断されると要件を満たしますが、
急性心筋梗塞は、発病してから６０日以上働けない状態が継続、
脳卒中は、６０日以上神経学的後遺症が継続した時が要件と定められています。
ガンのみを対象とした商品もあれば、保障が１００％、５０％と異なる商品もありますが、
そのほとんどは、金利に上乗せをして保険料を負担していくものとなります。
途中での解約は原則認められていません。
もう１つは、７大疾病保障保険、８大疾病保障保険
保障対象を前述の３大疾病に４つないし、５つの生活習慣病を加えたものとなり、
一般的な内容だと、対象となる特定疾病に罹り、３０日間（免責期間）を超えて入院などで働けない状態が続くと、ローン返済額相当の保険金が毎月支払われます。それが１年継続すると、ローン残高分保険金が支払われ残高がゼロになる仕組みです。免責期間を超えた１年間は、毎月返済額の収入保障だけですから、要件を満たした時点でローン残高全額を保障する３大疾病保険に比べ、保険料は安くなります。保険金支払い要件は、いかなる業務にも従事できない状態の時（就業障害）とあります。具体的には、入院している事、または医師の指示に基づき自宅療養していることを指します。たとえば、ガンに罹り仕事を続けながら外来で治療を受ける場合は『働ける』状態ですから、これは保障の対象外となります。
保険料は毎月払い、返済中いつでも辞められるタイプのものがほとんどです。
他にも、３大疾病保障と７大・８大疾病保障をミックスしたようなものもあれば、入院保障なども加わったタイプのものもあります。商品内容は複数様々で、加入条件や保険要件なども異なりますので、きちんと比較をする事が重要です。
まずは、住宅ローン申込みを予定している金融機関に商品の案内を求めてはいかがでしょう。その上で、保険料の見積もりを取るなどし比較検討される事をお勧めいたします。
③住宅ローンが通らなかった場合の手付金とは？一般的な個人向け不動産売買においては、
『売買当事者による手付金を放棄した契約解除』と、
住宅ローンの審査結果による資金繰り困難によるやむを得ない契約解除』を区別し、
『住宅ローン特約』条文によりその違いを明確にしています。
『住宅ローン特約』とは、ローン審査が通らなかった時には、契約を白紙に戻し、それまで支払った手付金などは変換するという趣旨の約定です。
住宅ローンの審査によりやむなく契約解除となった場合でも、手付金の返却トラブルの発生を避けるために、あらかじめ口頭だけでなく『住宅ローン特約』を契約書のなかに入れておくことが重要となります。
こういった点につき、予め契約予定の不動産業者に確認される事をお勧めいたします
『売買当事者による手付金を放棄した契約解除』と、
住宅ローンの審査結果による資金繰り困難によるやむを得ない契約解除』を区別し、
『住宅ローン特約』条文によりその違いを明確にしています。
『住宅ローン特約』とは、ローン審査が通らなかった時には、契約を白紙に戻し、それまで支払った手付金などは変換するという趣旨の約定です。
住宅ローンの審査によりやむなく契約解除となった場合でも、手付金の返却トラブルの発生を避けるために、あらかじめ口頭だけでなく『住宅ローン特約』を契約書のなかに入れておくことが重要となります。
こういった点につき、予め契約予定の不動産業者に確認される事をお勧めいたします
④親からの借入は住宅ローン審査に影響は？ 親からの借入については、住宅ローン審査に影響はありません。
住宅ローン審査上は、【個人信用情報】に記載されている借入金の残高等が影響してきます。
【個人信用情報機関】
*JICC ... 日本信用情報機構
*JBA ... 全国銀行個人信用情報センター
*CIC ... 指定信用情報機関
住宅ローン審査上は、【個人信用情報】に記載されている借入金の残高等が影響してきます。
【個人信用情報機関】
*JICC ... 日本信用情報機構
*JBA ... 全国銀行個人信用情報センター
*CIC ... 指定信用情報機関
⑤住宅ローンに年齢は影響は？
金融機関によりますが、住宅ローンについては、借入期間やローン完済年齢の条件があります。
*借入期間：最長３５年としている金融機関がほとんど
*ローン完済年齢：金融機関により７５歳や８０歳という条件あり
（住宅ローンの商品説明やホームページなどで確認する事が出来ます）
仮に、以下の内容で試算した場合 ：
- 申込金融機関の住宅ローン完済年齢を７５歳とする
- 申込金融機関の審査金利を４％とする
- 申込金融機関の返済比率（返済負担率）を３５％とする
- お申込者の年収を６００万と仮定
■ お申込時の年齢が４０歳＝返済期間３５年で申込可
→ 借入可能額は３９５０万
■ お申込時の年齢が４５歳＝返済期間３０年で申込可
→ 借入可能額は３６６０万
■ お申込時の年齢が５０歳＝返済期間２５年で申込可
→ 借入可能額は３３１０万
以上のように、年齢が上がる＝返済期間が短くなると、借入可能額は減少します。
*実際には、諸条件につき金融機関に違いがあります。
*あくまでも計算上の数字です、他借入がある場合や、お申込み内容によっては異なる場合もあります。
*雇用形態や申込額・ご年収等によっては借入期間短縮の恐れもあります。
*退職時のローン残が大きいと判断される場合、審査が厳しくなる場合もあります。
住宅ローン審査は、ご年齢は勿論、お申込みの内容を総合的に判断されるものとなりますので、予めお申込み予定の金融機関に確認される事をお勧めいたします。
金融機関によりますが、住宅ローンについては、借入期間やローン完済年齢の条件があります。
*借入期間：最長３５年としている金融機関がほとんど
*ローン完済年齢：金融機関により７５歳や８０歳という条件あり
（住宅ローンの商品説明やホームページなどで確認する事が出来ます）
仮に、以下の内容で試算した場合 ：
- 申込金融機関の住宅ローン完済年齢を７５歳とする
- 申込金融機関の審査金利を４％とする
- 申込金融機関の返済比率（返済負担率）を３５％とする
- お申込者の年収を６００万と仮定
■ お申込時の年齢が４０歳＝返済期間３５年で申込可
→ 借入可能額は３９５０万
■ お申込時の年齢が４５歳＝返済期間３０年で申込可
→ 借入可能額は３６６０万
■ お申込時の年齢が５０歳＝返済期間２５年で申込可
→ 借入可能額は３３１０万
以上のように、年齢が上がる＝返済期間が短くなると、借入可能額は減少します。
*実際には、諸条件につき金融機関に違いがあります。
*あくまでも計算上の数字です、他借入がある場合や、お申込み内容によっては異なる場合もあります。
*雇用形態や申込額・ご年収等によっては借入期間短縮の恐れもあります。
*退職時のローン残が大きいと判断される場合、審査が厳しくなる場合もあります。
住宅ローン審査は、ご年齢は勿論、お申込みの内容を総合的に判断されるものとなりますので、予めお申込み予定の金融機関に確認される事をお勧めいたします。
⑥契約社員ですが、ローンの申込み可能？ 契約社員の方で住宅ローン申し込みが出来るか否かは、金融機関により異なりますので、まずは雇用形態の条件・制約があるかを確認する事をお勧めいたします。
例えばですが、【正社員のみ対象、契約社員・派遣社員は申込み不可】という条件を提示している金融機関もあれば、契約社員・派遣社員も可】としている金融機関もあります。また、雇用形態に加え、【勤続１年未満は不可】【勤続３年以上で申込み可】【年収・雇用期間等確認の為、雇用契約書の提出が必要】等々、細かな条件がある場合もあります。それぞれ金融機関により違いもありますので、ご自身が条件内に入るところにつき、細かな確認が必要です。
実際に審査にかかる際には、雇用形態だけではなく、ご年収・お借入希望額・返済期間等々、他詳細についても条件の確認が必要ですので、予め色々な金融機関に問い合わせをされてみてはいかがでしょうか。
例えばですが、【正社員のみ対象、契約社員・派遣社員は申込み不可】という条件を提示している金融機関もあれば、契約社員・派遣社員も可】としている金融機関もあります。また、雇用形態に加え、【勤続１年未満は不可】【勤続３年以上で申込み可】【年収・雇用期間等確認の為、雇用契約書の提出が必要】等々、細かな条件がある場合もあります。それぞれ金融機関により違いもありますので、ご自身が条件内に入るところにつき、細かな確認が必要です。
実際に審査にかかる際には、雇用形態だけではなく、ご年収・お借入希望額・返済期間等々、他詳細についても条件の確認が必要ですので、予め色々な金融機関に問い合わせをされてみてはいかがでしょうか。
⑦買い替えの際の住宅ローン控除とは？賃貸に出す場合は、利益があっても、住み替え後の住居については住宅ローン控除対象となります。
住宅ローン控除を受けるための要件の１つに、『新築又は取得の日から６か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き住んでいること』とあります。
賃貸に出すマンションについては、ご自身の居住ではなく他人が居住するという事になりますので、住宅ローン控除対象外となります。
住み替え後の住居については、ご自身が居住する事になりますので、住宅ローン対象となります。（他、住宅ローン控除適用要件を全て満たす事が必要です）
住宅ローン控除を受ける為の条件等詳細については、国税庁のホームページや最寄の税務署で予め確認される事をお勧めいたします。
住宅ローン控除を受けるための要件の１つに、『新築又は取得の日から６か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き住んでいること』とあります。
賃貸に出すマンションについては、ご自身の居住ではなく他人が居住するという事になりますので、住宅ローン控除対象外となります。
住み替え後の住居については、ご自身が居住する事になりますので、住宅ローン対象となります。（他、住宅ローン控除適用要件を全て満たす事が必要です）
住宅ローン控除を受ける為の条件等詳細については、国税庁のホームページや最寄の税務署で予め確認される事をお勧めいたします。
⑧つなぎ融資と分割融資は同じこと？ つなぎ融資と分割融資は、少々融資内容が異なります。
土地を購入し注文住宅を建てる場合の一般的な支払のタイミングは
（１）土地購入の契約時の手付金
（２）土地購入の決済時
（３）建物の契約時（請負契約）の手付金
（４）建物の着工時～建築中 * 工務店により回数に定めあり
（５）建物の完成時
【つなぎ融資について】
本来は、建物が完成した後＝担保物件が完成した後でないと住宅ローンの融資実行は出来ないという考え方である為、（５）のタイミングではないと融資実行は出来ないという場合があります。
しかしながら、我々からすると、通常（２）以降で支払が発生する為、融資実行を希望するわけですので、その場合に【つなぎ融資】を受けるという事になります。
【つなぎ融資】は、厳密に言うと住宅ローンとは違い、担保設定が必要ないケースもあります。また、金利が通常よりも高く、事務手数料含め諸費用が発生するのが一般的です。
対して【分割実行】は、事前審査により決定していた借入金の一部（＝土地の分）をまずは（２）で融資実行、残り（＝建物の分）を（５）で融資実行という対応が可能となります。ちなみに、この場合、（２）で融資実行された分の返済については、元金据置という選択も可能となります。これは、建物が完成して引越しが出来るまでは、（Ａ）現在が賃貸の場合はその家賃と（Ｂ）ローン返済、この２つとなり経済的負担が大きくなる為、（２）のローンについては、その利息のみを支払うというものとなります。
【つなぎ融資】と【分割融資】や、元金据置については、各金融機関で対応が異なりますので、事前に細かな確認をされる事をお勧めいたします。その上で、ご自身の購入物件・支払スケジュール・ローン返済スケジュールに合う金融機関にお申し込みを検討されてはいかがでしょうか。
土地を購入し注文住宅を建てる場合の一般的な支払のタイミングは
（１）土地購入の契約時の手付金
（２）土地購入の決済時
（３）建物の契約時（請負契約）の手付金
（４）建物の着工時～建築中 * 工務店により回数に定めあり
（５）建物の完成時
【つなぎ融資について】
本来は、建物が完成した後＝担保物件が完成した後でないと住宅ローンの融資実行は出来ないという考え方である為、（５）のタイミングではないと融資実行は出来ないという場合があります。
しかしながら、我々からすると、通常（２）以降で支払が発生する為、融資実行を希望するわけですので、その場合に【つなぎ融資】を受けるという事になります。
【つなぎ融資】は、厳密に言うと住宅ローンとは違い、担保設定が必要ないケースもあります。また、金利が通常よりも高く、事務手数料含め諸費用が発生するのが一般的です。
対して【分割実行】は、事前審査により決定していた借入金の一部（＝土地の分）をまずは（２）で融資実行、残り（＝建物の分）を（５）で融資実行という対応が可能となります。ちなみに、この場合、（２）で融資実行された分の返済については、元金据置という選択も可能となります。これは、建物が完成して引越しが出来るまでは、（Ａ）現在が賃貸の場合はその家賃と（Ｂ）ローン返済、この２つとなり経済的負担が大きくなる為、（２）のローンについては、その利息のみを支払うというものとなります。
【つなぎ融資】と【分割融資】や、元金据置については、各金融機関で対応が異なりますので、事前に細かな確認をされる事をお勧めいたします。その上で、ご自身の購入物件・支払スケジュール・ローン返済スケジュールに合う金融機関にお申し込みを検討されてはいかがでしょうか。
⑨すまい給付金とは？ すまい給付金制度とは、住宅の取得に際し、引上げ後の消費税率が適用される方に給付金が支払われる新しい制度です。
■ ポイント
*Ｈ26年4月～Ｈ29年12月までの実施
*新築住宅だけでなく中古住宅も対象
*申請は取得住宅を所有している人（持分保有者）単位で
*給付額は収入と取得住宅の持分に応じて
*現金取得の場合も利用可、ただし追加条件に注意
■ 対象となる住宅
新築住宅の場合で、住宅ローンを利用する場合は、
*自らが居住する
*床面積が５０㎡以上
*工事中の検査により品質が確認された住宅
中古住宅の場合、新築・中古住宅共に現金で取得する場合は、他追加条件があります、予め要件の確認が重要です。
■ 給付額の目安
消費税８％のときは、
*年収４２５万以下 給付額３０万
*年収４２５万超～４７５万以下 給付額２０万
*年収４７５万超～５１０万以下 給付額１０万
消費税１０％のときは、
*年収４５０万以下 給付額５０万
*年収４５０万超～５２５万以下 給付額４０万
*年収５２５万超～６００万以下 給付額３０万
*年収６００万超～６７５万以下 給付額２０万
*年収６７５万超～７７５万以下 給付額１０万
収入については、都道府県民税の所得割額により確認されます。また、所有者が複数の場合はその持分に申請・給付となります。
■ 申請手続き
*取得した住宅に入居した後に申請
*すまい給付金事務局に郵送（郵送申請）又は、全国に開設される給付金申請窓口に持参（窓口申請）にて
以上のような内容の制度となります。
細かな条件等ありますので、申請をご予定される場合には、予め内容を確認される事をお勧めいたします。
*** 国土交通省のウェブサイト内【すまい給付金】のページでも確認が可能です。
■ ポイント
*Ｈ26年4月～Ｈ29年12月までの実施
*新築住宅だけでなく中古住宅も対象
*申請は取得住宅を所有している人（持分保有者）単位で
*給付額は収入と取得住宅の持分に応じて
*現金取得の場合も利用可、ただし追加条件に注意
■ 対象となる住宅
新築住宅の場合で、住宅ローンを利用する場合は、
*自らが居住する
*床面積が５０㎡以上
*工事中の検査により品質が確認された住宅
中古住宅の場合、新築・中古住宅共に現金で取得する場合は、他追加条件があります、予め要件の確認が重要です。
■ 給付額の目安
消費税８％のときは、
*年収４２５万以下 給付額３０万
*年収４２５万超～４７５万以下 給付額２０万
*年収４７５万超～５１０万以下 給付額１０万
消費税１０％のときは、
*年収４５０万以下 給付額５０万
*年収４５０万超～５２５万以下 給付額４０万
*年収５２５万超～６００万以下 給付額３０万
*年収６００万超～６７５万以下 給付額２０万
*年収６７５万超～７７５万以下 給付額１０万
収入については、都道府県民税の所得割額により確認されます。また、所有者が複数の場合はその持分に申請・給付となります。
■ 申請手続き
*取得した住宅に入居した後に申請
*すまい給付金事務局に郵送（郵送申請）又は、全国に開設される給付金申請窓口に持参（窓口申請）にて
以上のような内容の制度となります。
細かな条件等ありますので、申請をご予定される場合には、予め内容を確認される事をお勧めいたします。
*** 国土交通省のウェブサイト内【すまい給付金】のページでも確認が可能です。
⑩親からの借入についてどんな風にやり取りや注意すべき点は？
住宅の購入に際し、親からの援助を受ける場合の方法として幾つか簡単にご案内致します。
１、親から借入とする
親からの借入金は贈与とみなされる可能性が高いので、借用書をきちんと作成し、その借用書に従って定期的に返済をする（その実績も残す）という対処が必要です。
２、親からの贈与とする
（Ａ）平成２５年１２月３１日までの間に贈与を受けた場合には、７００万（所定の省エネ住宅・耐震住宅の場合は１２００万）+ 基礎控除１１０万 までの贈与であれば非課税となります。
（Ｂ）平成２６年１月１日～１２月３１日までの間に贈与を受けた場合には、５００万（所定の省エネ住宅・耐震住宅の場合は１０００万）+ 基礎控除１１０万 までの贈与であれば非課税となります。
３、親からの贈与とする＝相続時精算課税制度を利用する
実の父母から贈与を受ける場合、通常の暦年単位による贈与税制度に代えて、贈与時には２５００万（住宅取得等資金については、２の非課税枠（Ｈ２５年は７００万、Ｈ２６年は５００万と併用可）を超える部分についてのみ一律２０％で贈与税を納付し、相続時において相続税で精算をするという選択も可能です。
どういった選択が適当かは、各ご家庭により、贈与を受ける金額等により異なりますので、それぞれのメリット・デメリットを精査したうえでご検討いただくことをお勧めいたします。
住宅の購入に際し、親からの援助を受ける場合の方法として幾つか簡単にご案内致します。
１、親から借入とする
親からの借入金は贈与とみなされる可能性が高いので、借用書をきちんと作成し、その借用書に従って定期的に返済をする（その実績も残す）という対処が必要です。
２、親からの贈与とする
（Ａ）平成２５年１２月３１日までの間に贈与を受けた場合には、７００万（所定の省エネ住宅・耐震住宅の場合は１２００万）+ 基礎控除１１０万 までの贈与であれば非課税となります。
（Ｂ）平成２６年１月１日～１２月３１日までの間に贈与を受けた場合には、５００万（所定の省エネ住宅・耐震住宅の場合は１０００万）+ 基礎控除１１０万 までの贈与であれば非課税となります。
３、親からの贈与とする＝相続時精算課税制度を利用する
実の父母から贈与を受ける場合、通常の暦年単位による贈与税制度に代えて、贈与時には２５００万（住宅取得等資金については、２の非課税枠（Ｈ２５年は７００万、Ｈ２６年は５００万と併用可）を超える部分についてのみ一律２０％で贈与税を納付し、相続時において相続税で精算をするという選択も可能です。
どういった選択が適当かは、各ご家庭により、贈与を受ける金額等により異なりますので、それぞれのメリット・デメリットを精査したうえでご検討いただくことをお勧めいたします。
●物件購入ガイド（新築・マンション・中古物件）
物件購入ガイド（新築・マンション・中古物件）
● 物件購入ガイド ●
住宅購入・住替えをお考えのお客様、収益不動産のご購入を検討されているお客様へ。
仲介手数料最大無料！仲介手数料１％割引の 新宿代々木不動産NO.1株式会社いえくらぶへのご入会をおススメ致します！
不動産物件 ご購入のステップ
①ご相談 （お問い合わせ受付、いえくらぶへのご入会）
電話・メール等、お気軽に当社までお問い合わせくださいヽ(*・ω・)/
②お打ち合わせ（ご条件・ご資金などご納得いくまでご検討ください）
③物件検索（物件情報をお渡しします。気に入った物件が見つかるまで情報をいち早くお渡しします）
不動産探しに感動を♪お客様に感動して頂ける物件探しを致します！！
④ご案内（気になる物件をご案内させていただきます。）
実際に物件を見に行きましょう！
⑤物件調査（気に入った物件がありましたら、物件を詳しく調査し報告致します。安全と信頼を第一に考えております。）
気に入った物件について、詳しくお調べ致します。
⑥ご契約（安全と信頼を第一に考えて、ご契約をいたします）
契約書・重要事項説明書などの書類を揃えて詳しくご説明いたします。
⑦オプション相談（オプション工事などのご相談・発注・完成）
物件を利用するにあたり、必要なものがございましたら工事の手配を致します。
⑧お引き渡し（安全と信頼を第一に考えます）
⑨アフターフォロー（毎日を楽しく過ごせるようにどの様な事でもご相談します。）
買い替え 又は 売却のステップ
①ご相談（お問い合わせ受付いえくらぶ入会）
②お打ち合わせ（ご条件・ご資金などご納得いくまでご検討ください）
不動産の売却に際して、下記のような手続きを状況に応じて専門家や専門業者に依頼することができます。
不動産の売却に関連する行為
１．税務相談 ２．法律相談 ３．不動産鑑定評価 ４．測量境界標の設置 ５．表示に関する登記に関する権利調査など ６．登記 ７．住宅性能評価
８．土壌汚染の詳細調査 ９．リフォーム
③物件検索（物件情報をお渡しします。気に入った物件が見つかるまで情報をいち早くお渡しします）
⑤物件調査・査定（不動産価格査定レポートを無料進呈）
売却予定不動産についての基礎的調査を致します。なお、お客様からは、売却不動産の状況や権利関係について、申告などをしていただきます。物件調査に基づき、売却予定不動産の価格を査定し、提示致します。
⑥媒介契約の締結
媒介契約をご締結いただき、その証として、お客様に媒介契約書を作成し、お渡しいたします。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類がございます。
⑦ご案内（気になる物件をご案内ご内見又は売却の場合は、売却不動産を内見します。）
⑧物件調査（気に入った物件があれば、物件調査し、報告します。安全を第一に考えております。）
⑨ご契約（ご売却）安全と信頼を第一に考えてご契約をいたします。
⑨ご契約（ご購入）安全と信頼を第一に考えてご契約をいたします。
⑩お引き渡し（安全と信頼を第一に考えます）
⑪オプション相談（オプション工事などのご相談・発注・完成）
⑫アフターフォロー（毎日を楽しく過ごせるようにどの様な事でもご相談します。）
◇◆◇ 物件選びのポイント ◇◆◇
＜＜新築戸建編＞＞
1.「 注文住宅 」と「 建売住宅 」について
新築の一戸建てを買う場合、大きく分けて「注文住宅」か「建売住宅」のいずれかを選ぶことになります。
注文住宅の場合、土地と建築会社を選び、建築会社と相談しながら、自分の好みの素材やデザイン、間取りを選ぶことができます。
理想のマイホームが実現しやすい反面、費用がかさみやすく、入居までにかかる期間がかかるということがあります。
また家づくりに関する知識もある程度必要になってくるでしょう。
一方、建売住宅では不動産会社が事前に仕入れた土地に住宅を建て、土地とセットで販売する方式です。
土地や建築会社を自分で選ぶ必要がなく、すでに建物が完成しているので、入居までの期間が短くて済むというメリットがございます。
2.「 建築条件付き土地 」
建築条件付き土地とは、住宅を建てるという条件をつけて販売されている土地のことです。
※ 家を建てる際の建築会社が指定されているケース
一見、建築の自由度が低くなる印象がありますが、実際はそうでもありません。ただし原則として、決まっているのは指定の建築会社で家を建てることだけなので、プラン（間取り）や内外装は自分の好みで選べます。
土地の売買契約後、一定の期間内（多くは3カ月以内）に建物の建築請負契約を結ばなくてはならない万が一、指定期間内に建築請負契約が成立しなかった場合が懸念されます。しかし、実際にはその場合、契約は白紙に戻されるので、申込手付金や預かり金など支払った金銭はすべて返還されます。
※２×４などの工法の特徴 一戸建てには、大きく分けて次の２つの工法が採用されています。
1. 木造軸組工法（在来工法）
日本の伝統的な工法で木造住宅の工法としては最も一般的。柱と梁を組み合わせて骨組みを作り、壁と屋根、床を取り付けていくので開口部（窓や出入り口）が広く取れるのが特徴。設計の自由度が高く、増改築にも対応しやすいのが魅力ですが、施工者の技術によって仕上がりにバラつきがあるのが難点。
2. ２×４（ツーバイフォー）工法
北米で発達した工法。断面が2インチ（5cm）×4インチ（10cm）の角材で枠を作り、その枠に合板や石膏ボードをはめ込んで壁、天井、床を作る工法。柱を使用しないので、広々とした空間を確保できます。耐震性や気密性に優れていますが、一方で開口部の位置や大きさを制限されやすい点が指摘されています。
1. 木造軸組工法（在来工法）
日本の伝統的な工法で木造住宅の工法としては最も一般的。柱と梁を組み合わせて骨組みを作り、壁と屋根、床を取り付けていくので開口部（窓や出入り口）が広く取れるのが特徴。設計の自由度が高く、増改築にも対応しやすいのが魅力ですが、施工者の技術によって仕上がりにバラつきがあるのが難点。
2. ２×４（ツーバイフォー）工法
北米で発達した工法。断面が2インチ（5cm）×4インチ（10cm）の角材で枠を作り、その枠に合板や石膏ボードをはめ込んで壁、天井、床を作る工法。柱を使用しないので、広々とした空間を確保できます。耐震性や気密性に優れていますが、一方で開口部の位置や大きさを制限されやすい点が指摘されています。
◇立地選びのコツ◇
＜＜都心部と郊外の、メリットとデメリット＞＞
一戸建て用の宅地や建売住宅は、郊外では価格も安めで、ある程度まとめて分譲される場合が多く、中には50区画以上が団地として整備され、売り出されることもあります。一方都心部では１区画～多くても数区画だけが売り出される傾向です。
ただし郊外に新しく分譲される団地では、徒歩圏内にスーパーや銀行などの商業施設、図書館や児童館などの公共施設がまだあまり整備されていないケースがあります。
日常的にマイカーを利用しない場合は、バスなど公共交通機関の利便性も必ずチェックするようにしましょう。
都心部の物件は利便性に優れていますが、価格は郊外より高めです。またすでに周囲に建物が建っている場合が多いので、採光や風通し、騒音をよくチェックする必要があります。
都心部の物件は利便性に優れていますが、価格は郊外より高めです。またすでに周囲に建物が建っている場合が多いので、採光や風通し、騒音をよくチェックする必要があります。
2.用途地域や道路付けの制約にご注意
都市計画法では、市町村の中心街とその周辺地域に、12種類の「用途地域」を定め、地域ごとに建てられる建物の用途を規制しています。用途ごとに建ぺい率や容積率が異なる上、地域によっては住宅が建築できない場合（農地など）もありますので、土地購入時には注意が必要です。
また、建築基準法では、敷地が幅4ｍ以上の道路に最低2ｍ以上接していなければ、建物を建築できないことになっています。ただし前面道路の幅が4ｍ未満でも、敷地境界線を道の中心線から2ｍの位置まで後退させれば（セットバック）、建築が可能になることもあります。しかし、この場合、建ぺい率や容積率の計算からも除外されますのでご注意ください。
また、建築基準法では、敷地が幅4ｍ以上の道路に最低2ｍ以上接していなければ、建物を建築できないことになっています。ただし前面道路の幅が4ｍ未満でも、敷地境界線を道の中心線から2ｍの位置まで後退させれば（セットバック）、建築が可能になることもあります。しかし、この場合、建ぺい率や容積率の計算からも除外されますのでご注意ください。
◇ 一戸建ての資産価値 ◇
1.一戸建ての資産価値がゼロにならない理由
一般的に一戸建ての建物部分の評価は20年～30年でゼロになると言われています。しかし、たとえ建物の評価がゼロになったとしても、土地の価値は残ります。つまり建物が老朽化し価値がゼロになったときにも、少なくとも土地の価格（時価）に見合った評価がされるということです。
マンションの敷地が普通、区分所有者の共有財産であるのに比べ、一戸建ての敷地は通常、建物の所有者のもの（借地を除く）。さらにマンションでは、建て替えに際して全区分所有者の5分の4、土地の処分については全区分所有者の合意が必要ですが、一戸建ての場合、自分自身の判断で売却や建て替えができます。このように土地の処分、再利用についての自由度が高い点も、一戸建ての資産価値が落ちにくい理由と言えます。
一般的に一戸建ての建物部分の評価は20年～30年でゼロになると言われています。しかし、たとえ建物の評価がゼロになったとしても、土地の価値は残ります。つまり建物が老朽化し価値がゼロになったときにも、少なくとも土地の価格（時価）に見合った評価がされるということです。
マンションの敷地が普通、区分所有者の共有財産であるのに比べ、一戸建ての敷地は通常、建物の所有者のもの（借地を除く）。さらにマンションでは、建て替えに際して全区分所有者の5分の4、土地の処分については全区分所有者の合意が必要ですが、一戸建ての場合、自分自身の判断で売却や建て替えができます。このように土地の処分、再利用についての自由度が高い点も、一戸建ての資産価値が落ちにくい理由と言えます。
2.産価値が落ちにくい一戸建ての条件
同じ築年数でも建物そのものが備えている長所に応じて評価される場合も多々あります。たとえば耐震性や防音・断熱性の面で優れた機能をもっている建物や、バリアフリーに配慮した建物、高価な建材を用い、デザイン性にも優れている建物、十分にメンテナンスが施されている建物は築年数に関わらず評価が落ちにくい傾向にあります。
また高級住宅街や都心など、常にある程度の需要が見込めるエリアでは資産価値が大幅に目減りする可能性は低くなります。いかに高品質な建物をより良い立地で購入するかが、資産価値の落ちにくい一戸建て購入のカギと言えるのです。
同じ築年数でも建物そのものが備えている長所に応じて評価される場合も多々あります。たとえば耐震性や防音・断熱性の面で優れた機能をもっている建物や、バリアフリーに配慮した建物、高価な建材を用い、デザイン性にも優れている建物、十分にメンテナンスが施されている建物は築年数に関わらず評価が落ちにくい傾向にあります。
また高級住宅街や都心など、常にある程度の需要が見込めるエリアでは資産価値が大幅に目減りする可能性は低くなります。いかに高品質な建物をより良い立地で購入するかが、資産価値の落ちにくい一戸建て購入のカギと言えるのです。
◇ 一戸建て購入とおカネ ◇
1.一戸建ての初期費用は３割必要
住宅購入時に金融機関から受けられる融資の限度額は、物件価格の8割とされる場合がほとんど。一般的に「頭金は2割必要」と言われているのはこのためです。
しかし、頭金以外にも税金や登記料、仲介手数料、保険料などさまざまな諸費用が必要です。諸経費にエアコンや照明器具の購入費など雑費を合わせると、物件価格の約1割は必要だと言われています。よって一戸建ての初期費用の目安は、頭金と諸費用を合わせて、物件価格の約3割ということになります。
ただし、これはあくまでも一つの目安。特に頭金は多ければ多いほどローンの総額を抑えられますが、手元の資金を全て費やしてしまうと不意の出費の際に困ることになります。しっかりと資金計画を立て、無理なく買える家の価格を判断するようにしましょう。
住宅購入時に金融機関から受けられる融資の限度額は、物件価格の8割とされる場合がほとんど。一般的に「頭金は2割必要」と言われているのはこのためです。
しかし、頭金以外にも税金や登記料、仲介手数料、保険料などさまざまな諸費用が必要です。諸経費にエアコンや照明器具の購入費など雑費を合わせると、物件価格の約1割は必要だと言われています。よって一戸建ての初期費用の目安は、頭金と諸費用を合わせて、物件価格の約3割ということになります。
ただし、これはあくまでも一つの目安。特に頭金は多ければ多いほどローンの総額を抑えられますが、手元の資金を全て費やしてしまうと不意の出費の際に困ることになります。しっかりと資金計画を立て、無理なく買える家の価格を判断するようにしましょう。
2.意外とかかる、一戸建ての維持費
一戸建ての場合、マンションのように毎月一定額の管理費や修繕積立金が徴収されることはありません。しかし一戸建ては全く維持費がかからないのかというと、決してそうではないのです。一戸建ての場合ももちろん、マンションと同じく定期的な修繕は必要です。
違うのはマンションでは修繕計画を管理組合が進めるのに対し、一戸建ての場合は所有者が自分自身で修繕計画を立て、進めていかねばならない点です。特に屋根や外壁は修繕費用が多額であるうえ、ほぼ10年ごとの修繕が必要と言われていますので、計画的に資金を確保しておきましょう。また通常の劣化以外に台風や事故で修繕の必要が生じることもあります。不測の事態に備えた修繕資金の確保も心掛けておきたいものです。
一戸建ての場合、マンションのように毎月一定額の管理費や修繕積立金が徴収されることはありません。しかし一戸建ては全く維持費がかからないのかというと、決してそうではないのです。一戸建ての場合ももちろん、マンションと同じく定期的な修繕は必要です。
違うのはマンションでは修繕計画を管理組合が進めるのに対し、一戸建ての場合は所有者が自分自身で修繕計画を立て、進めていかねばならない点です。特に屋根や外壁は修繕費用が多額であるうえ、ほぼ10年ごとの修繕が必要と言われていますので、計画的に資金を確保しておきましょう。また通常の劣化以外に台風や事故で修繕の必要が生じることもあります。不測の事態に備えた修繕資金の確保も心掛けておきたいものです。
◇ 知っておきたい法律のミニ知識 ◇
1.ユーザーを守る「建築確認」
一定規模以上の建物を新築する際、着工前に建築確認を受けなくてはならないことが建築基準法で定められています。建築確認とは、建築計画中の建物が建築基準法などの法令に適合しているか否かを審査すること。問題がなければ、建築確認番号が付与され、これでやっと着工が可能になります。建物の完成後には完了検査が行われ、問題がなければ検査済証番号が付与されます。最近は検査済証を取得していない物件には融資をしない金融機関が多いので、新築住宅を購入する際には必ず確認しましょう。
平成17年（2005年）に発覚した構造計算書偽装事件（いわゆる姉歯事件）を受け、平成19年（2007年）に建築基準法が改定。審査期間の延長（従来の21日間から35日間、最長で70日間に延長）や、一定の高さ以上の建物を建てる際の第三者チェック義務付けなど、建築確認の厳格化が盛り込まれました。一戸建てを建てる際には、建築確認にかかる費用や期間を頭に入れて建築計画を立てるようにしましょう。
一定規模以上の建物を新築する際、着工前に建築確認を受けなくてはならないことが建築基準法で定められています。建築確認とは、建築計画中の建物が建築基準法などの法令に適合しているか否かを審査すること。問題がなければ、建築確認番号が付与され、これでやっと着工が可能になります。建物の完成後には完了検査が行われ、問題がなければ検査済証番号が付与されます。最近は検査済証を取得していない物件には融資をしない金融機関が多いので、新築住宅を購入する際には必ず確認しましょう。
平成17年（2005年）に発覚した構造計算書偽装事件（いわゆる姉歯事件）を受け、平成19年（2007年）に建築基準法が改定。審査期間の延長（従来の21日間から35日間、最長で70日間に延長）や、一定の高さ以上の建物を建てる際の第三者チェック義務付けなど、建築確認の厳格化が盛り込まれました。一戸建てを建てる際には、建築確認にかかる費用や期間を頭に入れて建築計画を立てるようにしましょう。
2.申請しないと受けられない？ 税の優遇制度
住宅を取得したときには不動産取得税がかかりますが、居住用の新築住宅は床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に軽減措置が受けられます。中古住宅の場合でも一定の要件を満たせば税の軽減措置を受けることができます。同様に、登記をする場合に課される登録免許税も軽減措置があります。
ただし、注意しなければいけないのは、上記二つの税の軽減は共に、「申告したときのみ」に受けられることです。申告の時期も決まっており、いずれも住宅を取得してから60日以内に申告しなければいけません。
このように税の特例は申告しなければ受けられないことが多いので、不動産を取得したときには税の軽減措置の要件を調べて期限内に申告するようにしましょう。
住宅を取得したときには不動産取得税がかかりますが、居住用の新築住宅は床面積が50㎡以上240㎡以下の場合に軽減措置が受けられます。中古住宅の場合でも一定の要件を満たせば税の軽減措置を受けることができます。同様に、登記をする場合に課される登録免許税も軽減措置があります。
ただし、注意しなければいけないのは、上記二つの税の軽減は共に、「申告したときのみ」に受けられることです。申告の時期も決まっており、いずれも住宅を取得してから60日以内に申告しなければいけません。
このように税の特例は申告しなければ受けられないことが多いので、不動産を取得したときには税の軽減措置の要件を調べて期限内に申告するようにしましょう。
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＜＜マンション＞＞
1.住み心地を考える
マンションの住み心地は専有部分の位置も大きく関係してきます。
マンションの住み心地は専有部分の位置も大きく関係してきます。
位置によって日照や外気の影響を受ける度合い、遮音性が異なるからです。
一般的に最上階の住戸や角住戸は日当たりが良い反面、上下あるいは左右に住戸がないため外気の影響をもろにうけてしまうので、こまめに室温調整ができない人には向きません。
一方、上下左右を他の住戸に挟まれている住戸は比較的室温調整がしやすい反面、部屋の前を通る人がいるためプライバシー確保の面で問題が生じる場合があります。
一方、上下左右を他の住戸に挟まれている住戸は比較的室温調整がしやすい反面、部屋の前を通る人がいるためプライバシー確保の面で問題が生じる場合があります。
2.「青田売り」マンションについて
新築マンションでは完成前に販売が開始される「青田売り」のケースが多く見受けられます。
新築マンションでは完成前に販売が開始される「青田売り」のケースが多く見受けられます。
青田売りには、希望する物件をいち早く確保できるメリットがある反面、実際の建物や住戸を確認できないというデメリットがあります。
採光や通風、眺望など図面では確認できない事項も多いので、実際に住み始めてから「想像と違う！」という事態にも陥りかねません。青田売りのマンションを購入するのなら、そういった点も充分検討しておく必要があります。
採光や通風、眺望など図面では確認できない事項も多いので、実際に住み始めてから「想像と違う！」という事態にも陥りかねません。青田売りのマンションを購入するのなら、そういった点も充分検討しておく必要があります。
3.安全性や快適性のチェックは念入りに
マンションの安全性を考えるときに欠かせないのが地震対策。最近注目を集めているのが、免震構造です。基礎部分に特殊なゴムを設置し地震の揺れを吸収する仕組みで、室内へのダメージを軽減でき、壁のひび割れや家具の転倒防止に有効だと言われています。また、駅周辺など騒音が心配なエリアでマンションを探す場合は、ガラスやサッシなどに防音対策が十分施されているかどうかも必ず確認しましょう。
シックハウス対策としては、ホルムアルデビドなどの原因物質が使われていないか、換気性が良いかどうかを確認しておく必要があります。
マンションの安全性を考えるときに欠かせないのが地震対策。最近注目を集めているのが、免震構造です。基礎部分に特殊なゴムを設置し地震の揺れを吸収する仕組みで、室内へのダメージを軽減でき、壁のひび割れや家具の転倒防止に有効だと言われています。また、駅周辺など騒音が心配なエリアでマンションを探す場合は、ガラスやサッシなどに防音対策が十分施されているかどうかも必ず確認しましょう。
シックハウス対策としては、ホルムアルデビドなどの原因物質が使われていないか、換気性が良いかどうかを確認しておく必要があります。
◇資産価値を考えたマンション選び◇
1.物件選びの前にまずはエリア
資産価値を考えてマンションを選ぶ場合、重視したいのが立地です。特に駅から徒歩10分以内のマンションは、将来転売するにしても賃貸に出すにしても需要が高いので、資産価値が落ちにくいでしょう。
また、多くの人が「住んでみたい」と憧れる、ブランド力のあるエリアのマンションも資産価値が落ちにくいものです。いわゆる「不動産の3Ａ」（港区の青山、赤坂、麻布）エリアがその代表例。実際資産価値が落ちるどころか新築時より販売価格が高くなったマンションも存在します。
資産価値を考えてマンションを選ぶ場合、重視したいのが立地です。特に駅から徒歩10分以内のマンションは、将来転売するにしても賃貸に出すにしても需要が高いので、資産価値が落ちにくいでしょう。
また、多くの人が「住んでみたい」と憧れる、ブランド力のあるエリアのマンションも資産価値が落ちにくいものです。いわゆる「不動産の3Ａ」（港区の青山、赤坂、麻布）エリアがその代表例。実際資産価値が落ちるどころか新築時より販売価格が高くなったマンションも存在します。
2.資産価値の落ちにくいマンションは規模で決まる？
一般的に大規模マンションは小規模マンションよりも資産価値が落ちにくいとされています。理由としてはまず、大規模マンションは概して立地が良いこと。次に大規模物件ならではの多彩な共有施設の人気が根強く、賃貸や中古市場での需要が高いことも理由の一つです。
また、通常、マンションでは修繕費や管理費などの経費を戸数で割るため、規模が大きくなればなるほど一戸あたりの負担が小さくなる傾向にあります。この点も大規模マンションが人気を集める理由の1つでしょう。
一般的に大規模マンションは小規模マンションよりも資産価値が落ちにくいとされています。理由としてはまず、大規模マンションは概して立地が良いこと。次に大規模物件ならではの多彩な共有施設の人気が根強く、賃貸や中古市場での需要が高いことも理由の一つです。
また、通常、マンションでは修繕費や管理費などの経費を戸数で割るため、規模が大きくなればなるほど一戸あたりの負担が小さくなる傾向にあります。この点も大規模マンションが人気を集める理由の1つでしょう。
3.マンションの敷地はだれのもの
マンションの敷地は全区分所有者の共有財産です（借地の場合を除く）。マンションを購入すると、区分所有権と同時に敷地権（敷地利用権）も所有することになります。しかしこの権利は、原則として専有部分の区分所有権と別々に処分できません。区分所有権が移転すれば敷地利用権も同時に移転されます。
一方、一戸建ては、借地の場合を除き、敷地部分も独立した所有権を登記でき、別々に処分できます。すなわち建物部分の価値が失われても土地部分の価値は残るのです。以上のような理由から、マンションの資産価値は一戸建てに劣ると言う意見もあります。
マンションの敷地は全区分所有者の共有財産です（借地の場合を除く）。マンションを購入すると、区分所有権と同時に敷地権（敷地利用権）も所有することになります。しかしこの権利は、原則として専有部分の区分所有権と別々に処分できません。区分所有権が移転すれば敷地利用権も同時に移転されます。
一方、一戸建ては、借地の場合を除き、敷地部分も独立した所有権を登記でき、別々に処分できます。すなわち建物部分の価値が失われても土地部分の価値は残るのです。以上のような理由から、マンションの資産価値は一戸建てに劣ると言う意見もあります。
◇.マンション購入とおカネ◇
1.初期費用は２割以上必要
マンションを購入する際の頭金は最低でも物件価格の2割は必要だと言われています。この根拠は金融機関から受けられる融資額の上限が物件価格の8割である場合が多いからです。
なかには頭金ゼロでもＯＫ、と謳っているケースもありますが、不本意な条件でローンを組んでしまわないためにもやはりある程度の頭金は確保しておきたいものです。また、不動産取得にかかる税金や登記料、仲介手数料、保険料などの諸費用も別途用意しておく必要があります。
マンションを購入する際の頭金は最低でも物件価格の2割は必要だと言われています。この根拠は金融機関から受けられる融資額の上限が物件価格の8割である場合が多いからです。
なかには頭金ゼロでもＯＫ、と謳っているケースもありますが、不本意な条件でローンを組んでしまわないためにもやはりある程度の頭金は確保しておきたいものです。また、不動産取得にかかる税金や登記料、仲介手数料、保険料などの諸費用も別途用意しておく必要があります。
2.親からの援助が受けられる場合の注意点
マンションを購入する際に、親からの援助を受ける方も多いでしょう。その際に「相続時精算課税制度」を利用すれば贈与税を軽減できます。この制度は、65歳以上の親から贈与を受ける場合に、2,500万円までは非課税、その金額を超えた分については、20％の贈与税がかかりますが、相続発生時に相続税で精算されるというもの。
親からの援助を受ける場合、贈与ではなく、借り入れをするというスタイルであれば課税されません。ただし、借用書を作成することや、ある程度の金利を付して定期的に返済し、その記録を残しておくことが必要。これを怠ると、贈与とみなされてしまう場合があります。
マンションを購入する際に、親からの援助を受ける方も多いでしょう。その際に「相続時精算課税制度」を利用すれば贈与税を軽減できます。この制度は、65歳以上の親から贈与を受ける場合に、2,500万円までは非課税、その金額を超えた分については、20％の贈与税がかかりますが、相続発生時に相続税で精算されるというもの。
親からの援助を受ける場合、贈与ではなく、借り入れをするというスタイルであれば課税されません。ただし、借用書を作成することや、ある程度の金利を付して定期的に返済し、その記録を残しておくことが必要。これを怠ると、贈与とみなされてしまう場合があります。
◇購入前に確認したい３つの書類◇
1.売買契約書の中身とは
売買契約書には不動産の売主と買主間の取り決め事項が書かれています。通常、売主である不動産会社や仲介する不動産会社が作成します。内容をよく理解せずに押印してしまうと、後々トラブルになる可能性があるので要注意。
特にトラブルになりがちなのが、ローンに関する取り決めです。契約後に万が一ローンを受けられないことが判明した場合、契約を白紙に戻せるかどうかは必ずチェックしましょう。自信がない場合、費用はかかりますが、第三者の不動産コンサルタント、住宅ローンアドバイザーなどにチェックを依頼するのも一案です。
売買契約書には不動産の売主と買主間の取り決め事項が書かれています。通常、売主である不動産会社や仲介する不動産会社が作成します。内容をよく理解せずに押印してしまうと、後々トラブルになる可能性があるので要注意。
特にトラブルになりがちなのが、ローンに関する取り決めです。契約後に万が一ローンを受けられないことが判明した場合、契約を白紙に戻せるかどうかは必ずチェックしましょう。自信がない場合、費用はかかりますが、第三者の不動産コンサルタント、住宅ローンアドバイザーなどにチェックを依頼するのも一案です。
2.ほんとうに重要！重要事項説明書
契約を行う前に売主は買主に対して、定められた項目について記載した重要事項説明書を交付し、宅地建物取引主任者から口頭で説明させる義務があります。説明書に記載されている内容は、物件の登記内容や、契約上の取り決めなど文字通り重要なものばかり。
重要事項説明書の確認は、購入しようとしている不動産について最終確認できるチャンスだと言っても過言ではありません。内容を確認せずに押印してしまうことがないよう、数日前には入手してしっかり理解しておくことが必要です。
契約を行う前に売主は買主に対して、定められた項目について記載した重要事項説明書を交付し、宅地建物取引主任者から口頭で説明させる義務があります。説明書に記載されている内容は、物件の登記内容や、契約上の取り決めなど文字通り重要なものばかり。
重要事項説明書の確認は、購入しようとしている不動産について最終確認できるチャンスだと言っても過言ではありません。内容を確認せずに押印してしまうことがないよう、数日前には入手してしっかり理解しておくことが必要です。
3.管理規約で住み心地がわかる
マンションの管理運営上の基本的な取り決めを管理規約と言います。専有部分と共用部分の線引きや理事会についてなどの基本的な規則のほか、そのマンション独自の細則、例えばペット飼育やリフォームについてのルールなどが盛り込まれています。
通常、マンションの管理会社や分譲会社が作成し、新築マンションでも最初から管理規約が整備されています。共同住宅であるマンションで快適に生活するには各居住者がルールを守ることが大前提。知らずに規約違反をしてしまいトラブルにならないよう、入居前にぜひ読んでおきたいものです。
マンションの管理運営上の基本的な取り決めを管理規約と言います。専有部分と共用部分の線引きや理事会についてなどの基本的な規則のほか、そのマンション独自の細則、例えばペット飼育やリフォームについてのルールなどが盛り込まれています。
通常、マンションの管理会社や分譲会社が作成し、新築マンションでも最初から管理規約が整備されています。共同住宅であるマンションで快適に生活するには各居住者がルールを守ることが大前提。知らずに規約違反をしてしまいトラブルにならないよう、入居前にぜひ読んでおきたいものです。
◇知っておきたい法律のミニ知識◇
1.住宅瑕疵担保履行法
2007年に公布された「住宅瑕疵担保履行法」。こちらは宅建業・建設業の免許を持つ販売者に対して、倒産した場合も保証を10年間継続できることを証明できなければ、新築住宅を引き渡してはならないと定めるものです。販売者は10年間の補償継続の証明として、国が指定する保険機関で保険をかけるか、国の供託制度に加入するかのどちらかを選択することが義務付けられました。
もし、新築住宅の引き渡し後10年の保証期間中に瑕疵が生じ、かつ販売者が倒産していた場合でも、保険金か供託金のいずれかが住宅の購入者に支払われる仕組みです。
2007年に公布された「住宅瑕疵担保履行法」。こちらは宅建業・建設業の免許を持つ販売者に対して、倒産した場合も保証を10年間継続できることを証明できなければ、新築住宅を引き渡してはならないと定めるものです。販売者は10年間の補償継続の証明として、国が指定する保険機関で保険をかけるか、国の供託制度に加入するかのどちらかを選択することが義務付けられました。
もし、新築住宅の引き渡し後10年の保証期間中に瑕疵が生じ、かつ販売者が倒産していた場合でも、保険金か供託金のいずれかが住宅の購入者に支払われる仕組みです。
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＜＜中古物件のススメ＞＞
◇中古物件のメリット◇
１.価格
新築物件に比べ一般的に低価格で購入できるのが中古物件の最大の魅力です。
新築物件に比べ一般的に低価格で購入できるのが中古物件の最大の魅力です。
築年数にもよりますが、同じような立地の新築物件の半額近い価格の中古物件もあり、同じ予算内でより広い住居を手に入れることも十分可能です。また価格が低い分、無理なローンを組まなくて済み、ローンの返済期間を短くすることもできます。購入価格が安い分、転売する場合の値下がり率を低く抑えられるのも中古物件のメリットの一つでしょう。
購入価格を抑えて、浮いた分で好みのリフォームを施したり家具を購入したりして、理想の住まいを実現するのも一案です。ただし、設備の劣化などにより、大掛りな修繕の必要があるものは、費用が予想以上にかさむ可能性があるので注意しなければなりません。また、マンションの場合、築年数に従って毎月の修繕積立金が高くなる傾向がありますので、事前に金額を確認しておきましょう。
購入価格を抑えて、浮いた分で好みのリフォームを施したり家具を購入したりして、理想の住まいを実現するのも一案です。ただし、設備の劣化などにより、大掛りな修繕の必要があるものは、費用が予想以上にかさむ可能性があるので注意しなければなりません。また、マンションの場合、築年数に従って毎月の修繕積立金が高くなる傾向がありますので、事前に金額を確認しておきましょう。
2.物件数
中古物件は、新築物件に比べ圧倒的に物件数が多いので、建物のタイプや、立地条件など様々な条件の物件から選ぶことが出来ます。
中古物件は、新築物件に比べ圧倒的に物件数が多いので、建物のタイプや、立地条件など様々な条件の物件から選ぶことが出来ます。
特に「子供の学校の通学区域内に住みたい」「実家の近くに住みたい」などの理由で、エリアを限定して住まい探しをするのなら、中古物件の方が断然有利です。
マンションの場合「共有施設にプールがあるマンションに住みたい」「メゾネットタイプのマンションに住みたい」など、希望条件が細かく決まっている場合は、新築で探すよりも中古で探したほうが希望通りの物件に出合える可能性が高いと言えるでしょう。
一戸建ての場合、新規に分譲される土地や建売住宅は、郊外の場合が多いですが、中古であれば都市部、郊外に関わらずまんべんなく供給されています。特に利便性の良い都心で戸建てを希望する場合は、中古物件を候補に入れるほうが賢明です。
マンションの場合「共有施設にプールがあるマンションに住みたい」「メゾネットタイプのマンションに住みたい」など、希望条件が細かく決まっている場合は、新築で探すよりも中古で探したほうが希望通りの物件に出合える可能性が高いと言えるでしょう。
一戸建ての場合、新規に分譲される土地や建売住宅は、郊外の場合が多いですが、中古であれば都市部、郊外に関わらずまんべんなく供給されています。特に利便性の良い都心で戸建てを希望する場合は、中古物件を候補に入れるほうが賢明です。
3.確認できる
通常、実際の建物を確認した上で検討できるのが中古物件の良いところです。特に図面やパンフレットではわかりづらい部屋の雰囲気、採光や通風、眺望などを確認できるのは中古物件ならではです。実際の建物の中を見て寸法も測れるので、事前に家具やインテリアの準備ができ、購入後スムーズに新生活をスタートできます。また、新築の場合、近隣の住戸にどんな人が住むのかが事前にわかりませんが、中古物件では近隣住民の様子をある程度確認できます。特に一戸建ての場合、隣の住宅との距離感や、どの程度お互いの住空間が見えるのか、生活音がどのくらい伝わるのかを事前に確認できるのは嬉しいところです。
また、マンションでは住民の層によってマンション全体の雰囲気が変わってきます。居住者に子供のいる世帯が多いのか、高齢者が多いのか、単身者やＤＩＮKSが多いのかなどをぜひ確認しておきましょう。また管理人から周辺環境や管理組合の様子について聞ける点も大きな安心感につながります。
通常、実際の建物を確認した上で検討できるのが中古物件の良いところです。特に図面やパンフレットではわかりづらい部屋の雰囲気、採光や通風、眺望などを確認できるのは中古物件ならではです。実際の建物の中を見て寸法も測れるので、事前に家具やインテリアの準備ができ、購入後スムーズに新生活をスタートできます。また、新築の場合、近隣の住戸にどんな人が住むのかが事前にわかりませんが、中古物件では近隣住民の様子をある程度確認できます。特に一戸建ての場合、隣の住宅との距離感や、どの程度お互いの住空間が見えるのか、生活音がどのくらい伝わるのかを事前に確認できるのは嬉しいところです。
また、マンションでは住民の層によってマンション全体の雰囲気が変わってきます。居住者に子供のいる世帯が多いのか、高齢者が多いのか、単身者やＤＩＮKSが多いのかなどをぜひ確認しておきましょう。また管理人から周辺環境や管理組合の様子について聞ける点も大きな安心感につながります。
◇中古物件の選び方◇
1.目的を決める
中古物件購入の目的は通常、大きく分けて「自宅用」「投資用」「事業用」の３つです。
中古物件購入の目的は通常、大きく分けて「自宅用」「投資用」「事業用」の３つです。
自宅用の場合は個々のライフスタイルや嗜好に応じて物件を選びますが、その住居を「永住用」「一時的な住まい用」にするかどうかが重要なポイントです。建物の耐久年数はマンションで通常30～50年、木造住宅で20～30年と言われていますので、永住用に中古住宅を選ぶ際は築年数を慎重に検討する必要があります。
次に投資用の場合は賃貸の需要が高いエリアや物件のタイプを見極め、利回りも考慮して物件選びをする必要があります。また、事業用に不動産を購入する場合は、その業種にふさわしい立地を慎重に選ぶことが大切です。目的に応じて不動産会社を使い分けるのも良いでしょう。
2.不動産会社の特徴をみる
不動産会社にはさまざまなタイプがあります。例えば、多数の店舗をエリア展開している大手不動産会社、地元を中心に営業している不動産会社、あるいは不動産会社が物件の売主という場合もあります。大手不動産会社には大企業ならではのネットワークを生かした情報の多さ、従業員の多さなどのメリットがあります。他方、地元の不動産会社は小回りの利く対応ができ、地元ならではの細かい情報を持っています。また不動産会社が売主の場合、直接契約すれば仲介手数料が不要であり、物件には一番詳しいなどの利点があります。それぞれ特長があるので、最初から一つの会社に決めつけてしまわず、時間に余裕をもっていくつかの不動産会社にあたることが大切です。
また、会社とはいえ実際に接するのは営業マンですから、この営業マンとの相性も重要な要素となります。
いずれの場合も、やたらと契約を急がせる、物件の長所ばかり説明して短所は説明しないというような会社には注意が必要です。
不動産会社にはさまざまなタイプがあります。例えば、多数の店舗をエリア展開している大手不動産会社、地元を中心に営業している不動産会社、あるいは不動産会社が物件の売主という場合もあります。大手不動産会社には大企業ならではのネットワークを生かした情報の多さ、従業員の多さなどのメリットがあります。他方、地元の不動産会社は小回りの利く対応ができ、地元ならではの細かい情報を持っています。また不動産会社が売主の場合、直接契約すれば仲介手数料が不要であり、物件には一番詳しいなどの利点があります。それぞれ特長があるので、最初から一つの会社に決めつけてしまわず、時間に余裕をもっていくつかの不動産会社にあたることが大切です。
また、会社とはいえ実際に接するのは営業マンですから、この営業マンとの相性も重要な要素となります。
いずれの場合も、やたらと契約を急がせる、物件の長所ばかり説明して短所は説明しないというような会社には注意が必要です。
3.現地見学
現地見学には可能な限り家族全員で複数回、曜日や時間帯をずらして出かけるようにしましょう。建物内では、主に日当たりや騒音の状況、水漏れの有無、リフォームの必要性などを重点的にチェック。収納スペースの大きさや手持ちの家具が置けるかどうかを測るためにメジャーを持参するとよいでしょう。
一戸建ての場合、敷地の境界がはっきりしているか、隣地からの越境物や撤去せねばならない庭木や残留物がないかも必ず確認しておきましょう。マンションの場合、ゴミ置き場や防犯設備など共用部分の管理状況を自分の目で確かめることが大切です。
また、周辺環境では、駅や学校、商業施設までの距離や所要時間を自分の足で確認しておくこと。近隣の地区で住民間に紛争がないか、問題施設がないか、近所の人に話を聞いてみるのもよいでしょう。もっとも素人にはわかりにくい点も多いので、可能であれば、信頼できる不動産会社に同行してもらい、プロの視点から解説をしてもらうことをお勧めします。
現地見学には可能な限り家族全員で複数回、曜日や時間帯をずらして出かけるようにしましょう。建物内では、主に日当たりや騒音の状況、水漏れの有無、リフォームの必要性などを重点的にチェック。収納スペースの大きさや手持ちの家具が置けるかどうかを測るためにメジャーを持参するとよいでしょう。
一戸建ての場合、敷地の境界がはっきりしているか、隣地からの越境物や撤去せねばならない庭木や残留物がないかも必ず確認しておきましょう。マンションの場合、ゴミ置き場や防犯設備など共用部分の管理状況を自分の目で確かめることが大切です。
また、周辺環境では、駅や学校、商業施設までの距離や所要時間を自分の足で確認しておくこと。近隣の地区で住民間に紛争がないか、問題施設がないか、近所の人に話を聞いてみるのもよいでしょう。もっとも素人にはわかりにくい点も多いので、可能であれば、信頼できる不動産会社に同行してもらい、プロの視点から解説をしてもらうことをお勧めします。
◇契約の3つの注意点◇
1.重要事項説明書は契約日前に入手
重要事項説明書とは不動産の契約に先立って宅地建物取引業者が行わねばならない重要事項の説明内容が記載された書類のこと。物件の構造や形状、登記内容や法令上の制限、契約解除の条件などが明記されています。マンションの場合は管理規約や修繕積立金についても記載されます。
項目が多い上に専門用語が多用されているため、一読しただけでは内容を十分理解することが難しいにもかかわらず、重要事項の説明は契約の直前、あるいは契約当日に行われるケースが多く見受けられます。説明書の内容をよく確認しないまま、「説明を受けた」旨、判を押してしまうと、後々トラブルになる可能性が十分考えられます。数日前には入手して内容をよく理解した上で契約に臨むようにしましょう。
もっとも重要事項説明を受けた旨の判を押したからといって、そのまま契約をしなくてはならないわけではありません。納得できない事項がある場合は、十分に説明を受け、再度検討しましょう。その後、納得した上で契約を結ぶことが大切です。
重要事項説明書とは不動産の契約に先立って宅地建物取引業者が行わねばならない重要事項の説明内容が記載された書類のこと。物件の構造や形状、登記内容や法令上の制限、契約解除の条件などが明記されています。マンションの場合は管理規約や修繕積立金についても記載されます。
項目が多い上に専門用語が多用されているため、一読しただけでは内容を十分理解することが難しいにもかかわらず、重要事項の説明は契約の直前、あるいは契約当日に行われるケースが多く見受けられます。説明書の内容をよく確認しないまま、「説明を受けた」旨、判を押してしまうと、後々トラブルになる可能性が十分考えられます。数日前には入手して内容をよく理解した上で契約に臨むようにしましょう。
もっとも重要事項説明を受けた旨の判を押したからといって、そのまま契約をしなくてはならないわけではありません。納得できない事項がある場合は、十分に説明を受け、再度検討しましょう。その後、納得した上で契約を結ぶことが大切です。
2.ローンの組めない物件
中古物件のうち、建て替えや増改築ができない物件には不動産公正取引協議会の規約で、「再建築不可」または「建築不可」の表示が義務付けられています。こういった物件は購入に際して金融機関からの融資を受けられない場合が多いので、住宅ローンを使って購入を考えている際には十分注意が必要です。
再建築不可の物件とは主に、1. 「接道義務（幅4ｍの道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない）に違反している敷地に建つ建物」、2. 「市街化調整区域内の土地に建つ建物」、3. 「既存不適格建築物（建築時には合法だったが、その後の法律の改正、都市計画の施行などで建築基準法に適合しなくなった建物）」を指します。
3. の場合、建て替え自体は可能なケースもありますが、現行の法律に従うことが前提となるため、既存の建物よりも建物面積が少なくなります。また建築確認申請など建築基準法の定める手続きを踏んでいない、意図的な違反建築物の場合、当然融資は受けられません。
中古物件のうち、建て替えや増改築ができない物件には不動産公正取引協議会の規約で、「再建築不可」または「建築不可」の表示が義務付けられています。こういった物件は購入に際して金融機関からの融資を受けられない場合が多いので、住宅ローンを使って購入を考えている際には十分注意が必要です。
再建築不可の物件とは主に、1. 「接道義務（幅4ｍの道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない）に違反している敷地に建つ建物」、2. 「市街化調整区域内の土地に建つ建物」、3. 「既存不適格建築物（建築時には合法だったが、その後の法律の改正、都市計画の施行などで建築基準法に適合しなくなった建物）」を指します。
3. の場合、建て替え自体は可能なケースもありますが、現行の法律に従うことが前提となるため、既存の建物よりも建物面積が少なくなります。また建築確認申請など建築基準法の定める手続きを踏んでいない、意図的な違反建築物の場合、当然融資は受けられません。
3.中古物件購入 法律ミニ知識
－瑕疵担保責任－
入居後、契約時の隠れた瑕疵（欠陥）、たとえば雨漏りやシロアリの被害に気がついた場合、その瑕疵に対する責任はだれにあるのでしょうか？
民法では不動産の品質や性能に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主がその瑕疵について責任を負うことが規定されています。買主は瑕疵に気がついてから1年以内であれば、売主に損害賠償や契約の解除などを請求できます。
ただし、売主が個人である中古物件を購入する場合は注意が必要です。なぜなら、契約書に「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約があるケースでは、瑕疵担保責任を売主に問うことはできないのが一般的だからです。万が一、契約後に瑕疵を発見した場合には、購入者自らが費用を負担してその瑕疵を修理、改善することが必要になります。こういった事態を防ぐためにも、契約前にしっかりと物件をチェックし、雨漏りや水漏れの形跡がないか、シロアリの被害がないかなど瑕疵の有無を確認することが肝要です。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合、宅地建物取引業法により物件の引き渡し後2年以内（新築は10年以内）の瑕疵担保責任を免責とする特約は認められていません。つまり、中古物件の売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、引き渡しから少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負うと考えていいでしょう。
もっとも、契約時に瑕疵を知りながら意図的に隠していた場合は、特約の有無にかかわらず、売主は責任を負わなければなりません。
－瑕疵担保責任－
入居後、契約時の隠れた瑕疵（欠陥）、たとえば雨漏りやシロアリの被害に気がついた場合、その瑕疵に対する責任はだれにあるのでしょうか？
民法では不動産の品質や性能に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主がその瑕疵について責任を負うことが規定されています。買主は瑕疵に気がついてから1年以内であれば、売主に損害賠償や契約の解除などを請求できます。
ただし、売主が個人である中古物件を購入する場合は注意が必要です。なぜなら、契約書に「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約があるケースでは、瑕疵担保責任を売主に問うことはできないのが一般的だからです。万が一、契約後に瑕疵を発見した場合には、購入者自らが費用を負担してその瑕疵を修理、改善することが必要になります。こういった事態を防ぐためにも、契約前にしっかりと物件をチェックし、雨漏りや水漏れの形跡がないか、シロアリの被害がないかなど瑕疵の有無を確認することが肝要です。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合、宅地建物取引業法により物件の引き渡し後2年以内（新築は10年以内）の瑕疵担保責任を免責とする特約は認められていません。つまり、中古物件の売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、引き渡しから少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負うと考えていいでしょう。
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