●住宅ローン破たんを防ぐ方法

住宅ローン破たんを防ぐ方法

テーマ： 2014-04-22

「住宅ローン破綻を防ぐには」

住宅ローン破綻の原因として、さまざまな生活環境の変化があげられます。例としては子どもの教育費の負担増や子どもができて配偶者が仕事を辞めることになったといったことがあります。更には、趣味にお金を費やしてしまったという理由もあります。

いずれにしても、共通しているのは事前に予測でき、これらの理由から生じるリスクは、家計の変動リスクと呼ばれています。

家計の変動リスクは、あらゆる事態を想定し借入額を決めることが重要となってきます。

現在の収入から、家計の予算を組み、どれだけの金額を返済にまわすことができるか、試算してみることが必要です。

次に、金利の変動リスクがあります。

固定金利ならば、その心配はありませんが、変動金利は固定リスクより低いというメリットがあります。

そこで、将来金利が上がったら、どうなるかを試算する必要があります。

そうすれば、3％上昇したら払えないなど自分の基準が見えてきます。

基準が見えれば、変動から借換先のローンが○％になったら借換を行う等の戦略が見えてきます。

また、住宅ローンには優遇金利があります。こちらは、例えば返済期間35年のうち当初3年間は金利を低くするというものです。

一見すると、安く聞こえますが実際はその後の32年間の金利のほうが重要性が高いので試算し検討が必要です。

住宅ローンQ＆A

①変動金利型の未払い利息とは？

例えば、毎月８万円くらい返済しているとして、返済額のうち利息の占める割合が増えて約８万円分すべて利息に充当されても、まだ返済額に足りない状態をいいます。
変動金利型には、半年ごとに見直される適用金利が上昇しても、５年間返済額が変わらないというルールがあります。返済額は５年間変わらないので、適用金利が上昇する度に返済額の内訳が変動し、金利上昇の度合いによっては、計算上の利息が返済額を上回ってしまうことがあります。この返済額を上回った部分の利息が『未払利息』です。こうなると、元金は全く減らず、しかも未払い利息が溜まっていきます。

将来の金利上昇へのリスク対策として、変動金利型で返済し続ける方針ならば、元本を減らせるように繰上返済の原資を貯めておく事が大事になってきますし、返済予定表が届いたら、適用金利や返済額の内訳の利息や元金を必ず確認するようにしましょう。

②住宅ローンの申込を行う際の保険とは？大疾病などの保障保険については任意申込みとなり加入必須ではありませんが、ご自身のご要望に合うものがあればご検討いただくのがよろしいと思います。

「団体信用生命保険」について。
住宅ローンの申込を行う際には、銀行の指定する団体信用生命保険にご加入頂きます。
死亡又は高度障害状態に陥った時に住宅ローンが保険金でカバーされるというもので、
保険料は銀行が負担します、金利の上乗せもありません。
これに対し、疾病保障の保険商品も存在します、金融機関により様々な商品を用意しております。
大きく分けると性質は２つのタイプに分かれます。
１つは、３大疾病保障保険
ローン契約者が、ガン・心筋梗塞・脳卒中と診断され、保険会社が定める所定の状態になった時は、住宅ローンが保険金でカバーされます。
ガンの場合ははじめてガン（悪性新生物）と診断されると要件を満たしますが、
急性心筋梗塞は、発病してから６０日以上働けない状態が継続、
脳卒中は、６０日以上神経学的後遺症が継続した時が要件と定められています。
ガンのみを対象とした商品もあれば、保障が１００％、５０％と異なる商品もありますが、
そのほとんどは、金利に上乗せをして保険料を負担していくものとなります。
途中での解約は原則認められていません。
もう１つは、７大疾病保障保険、８大疾病保障保険
保障対象を前述の３大疾病に４つないし、５つの生活習慣病を加えたものとなり、
一般的な内容だと、対象となる特定疾病に罹り、３０日間（免責期間）を超えて入院などで働けない状態が続くと、ローン返済額相当の保険金が毎月支払われます。それが１年継続すると、ローン残高分保険金が支払われ残高がゼロになる仕組みです。免責期間を超えた１年間は、毎月返済額の収入保障だけですから、要件を満たした時点でローン残高全額を保障する３大疾病保険に比べ、保険料は安くなります。保険金支払い要件は、いかなる業務にも従事できない状態の時（就業障害）とあります。具体的には、入院している事、または医師の指示に基づき自宅療養していることを指します。たとえば、ガンに罹り仕事を続けながら外来で治療を受ける場合は『働ける』状態ですから、これは保障の対象外となります。
保険料は毎月払い、返済中いつでも辞められるタイプのものがほとんどです。
他にも、３大疾病保障と７大・８大疾病保障をミックスしたようなものもあれば、入院保障なども加わったタイプのものもあります。商品内容は複数様々で、加入条件や保険要件なども異なりますので、きちんと比較をする事が重要です。
まずは、住宅ローン申込みを予定している金融機関に商品の案内を求めてはいかがでしょう。その上で、保険料の見積もりを取るなどし比較検討される事をお勧めいたします。

③住宅ローンが通らなかった場合の手付金とは？一般的な個人向け不動産売買においては、
『売買当事者による手付金を放棄した契約解除』と、
住宅ローンの審査結果による資金繰り困難によるやむを得ない契約解除』を区別し、
『住宅ローン特約』条文によりその違いを明確にしています。
『住宅ローン特約』とは、ローン審査が通らなかった時には、契約を白紙に戻し、それまで支払った手付金などは変換するという趣旨の約定です。
住宅ローンの審査によりやむなく契約解除となった場合でも、手付金の返却トラブルの発生を避けるために、あらかじめ口頭だけでなく『住宅ローン特約』を契約書のなかに入れておくことが重要となります。
こういった点につき、予め契約予定の不動産業者に確認される事をお勧めいたします

④親からの借入は住宅ローン審査に影響は？ 親からの借入については、住宅ローン審査に影響はありません。
住宅ローン審査上は、【個人信用情報】に記載されている借入金の残高等が影響してきます。
【個人信用情報機関】
*JICC ... 日本信用情報機構
*JBA ... 全国銀行個人信用情報センター
*CIC ... 指定信用情報機関

⑤住宅ローンに年齢は影響は？
 金融機関によりますが、住宅ローンについては、借入期間やローン完済年齢の条件があります。

*借入期間：最長３５年としている金融機関がほとんど
*ローン完済年齢：金融機関により７５歳や８０歳という条件あり
（住宅ローンの商品説明やホームページなどで確認する事が出来ます）
仮に、以下の内容で試算した場合　：

-　申込金融機関の住宅ローン完済年齢を７５歳とする
-　申込金融機関の審査金利を４％とする
-　申込金融機関の返済比率（返済負担率）を３５％とする
-　お申込者の年収を６００万と仮定
■　お申込時の年齢が４０歳＝返済期間３５年で申込可
→　借入可能額は３９５０万
■　お申込時の年齢が４５歳＝返済期間３０年で申込可
→　借入可能額は３６６０万
■　お申込時の年齢が５０歳＝返済期間２５年で申込可
→　借入可能額は３３１０万
以上のように、年齢が上がる＝返済期間が短くなると、借入可能額は減少します。

*実際には、諸条件につき金融機関に違いがあります。
*あくまでも計算上の数字です、他借入がある場合や、お申込み内容によっては異なる場合もあります。
*雇用形態や申込額・ご年収等によっては借入期間短縮の恐れもあります。
*退職時のローン残が大きいと判断される場合、審査が厳しくなる場合もあります。
住宅ローン審査は、ご年齢は勿論、お申込みの内容を総合的に判断されるものとなりますので、予めお申込み予定の金融機関に確認される事をお勧めいたします。

⑥契約社員ですが、ローンの申込み可能？ 契約社員の方で住宅ローン申し込みが出来るか否かは、金融機関により異なりますので、まずは雇用形態の条件・制約があるかを確認する事をお勧めいたします。
例えばですが、【正社員のみ対象、契約社員・派遣社員は申込み不可】という条件を提示している金融機関もあれば、契約社員・派遣社員も可】としている金融機関もあります。また、雇用形態に加え、【勤続１年未満は不可】【勤続３年以上で申込み可】【年収・雇用期間等確認の為、雇用契約書の提出が必要】等々、細かな条件がある場合もあります。それぞれ金融機関により違いもありますので、ご自身が条件内に入るところにつき、細かな確認が必要です。
実際に審査にかかる際には、雇用形態だけではなく、ご年収・お借入希望額・返済期間等々、他詳細についても条件の確認が必要ですので、予め色々な金融機関に問い合わせをされてみてはいかがでしょうか。

⑦買い替えの際の住宅ローン控除とは？賃貸に出す場合は、利益があっても、住み替え後の住居については住宅ローン控除対象となります。
住宅ローン控除を受けるための要件の１つに、『新築又は取得の日から６か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き住んでいること』とあります。
賃貸に出すマンションについては、ご自身の居住ではなく他人が居住するという事になりますので、住宅ローン控除対象外となります。
住み替え後の住居については、ご自身が居住する事になりますので、住宅ローン対象となります。（他、住宅ローン控除適用要件を全て満たす事が必要です）
住宅ローン控除を受ける為の条件等詳細については、国税庁のホームページや最寄の税務署で予め確認される事をお勧めいたします。

⑧つなぎ融資と分割融資は同じこと？ つなぎ融資と分割融資は、少々融資内容が異なります。
土地を購入し注文住宅を建てる場合の一般的な支払のタイミングは　
（１）土地購入の契約時の手付金
（２）土地購入の決済時
（３）建物の契約時（請負契約）の手付金
（４）建物の着工時～建築中　* 工務店により回数に定めあり
（５）建物の完成時
【つなぎ融資について】
本来は、建物が完成した後＝担保物件が完成した後でないと住宅ローンの融資実行は出来ないという考え方である為、（５）のタイミングではないと融資実行は出来ないという場合があります。
しかしながら、我々からすると、通常（２）以降で支払が発生する為、融資実行を希望するわけですので、その場合に【つなぎ融資】を受けるという事になります。
【つなぎ融資】は、厳密に言うと住宅ローンとは違い、担保設定が必要ないケースもあります。また、金利が通常よりも高く、事務手数料含め諸費用が発生するのが一般的です。
対して【分割実行】は、事前審査により決定していた借入金の一部（＝土地の分）をまずは（２）で融資実行、残り（＝建物の分）を（５）で融資実行という対応が可能となります。ちなみに、この場合、（２）で融資実行された分の返済については、元金据置という選択も可能となります。これは、建物が完成して引越しが出来るまでは、（Ａ）現在が賃貸の場合はその家賃と（Ｂ）ローン返済、この２つとなり経済的負担が大きくなる為、（２）のローンについては、その利息のみを支払うというものとなります。
【つなぎ融資】と【分割融資】や、元金据置については、各金融機関で対応が異なりますので、事前に細かな確認をされる事をお勧めいたします。その上で、ご自身の購入物件・支払スケジュール・ローン返済スケジュールに合う金融機関にお申し込みを検討されてはいかがでしょうか。

⑨すまい給付金とは？ すまい給付金制度とは、住宅の取得に際し、引上げ後の消費税率が適用される方に給付金が支払われる新しい制度です。
■　ポイント

*Ｈ26年4月～Ｈ29年12月までの実施
*新築住宅だけでなく中古住宅も対象
*申請は取得住宅を所有している人（持分保有者）単位で
*給付額は収入と取得住宅の持分に応じて
*現金取得の場合も利用可、ただし追加条件に注意
■　対象となる住宅
新築住宅の場合で、住宅ローンを利用する場合は、

*自らが居住する
*床面積が５０㎡以上
*工事中の検査により品質が確認された住宅
中古住宅の場合、新築・中古住宅共に現金で取得する場合は、他追加条件があります、予め要件の確認が重要です。
■　給付額の目安
消費税８％のときは、

*年収４２５万以下　　　　　　　給付額３０万
*年収４２５万超～４７５万以下　給付額２０万
*年収４７５万超～５１０万以下　給付額１０万
消費税１０％のときは、

*年収４５０万以下　　　　　　　給付額５０万
*年収４５０万超～５２５万以下　給付額４０万
*年収５２５万超～６００万以下　給付額３０万
*年収６００万超～６７５万以下　給付額２０万
*年収６７５万超～７７５万以下　給付額１０万
収入については、都道府県民税の所得割額により確認されます。また、所有者が複数の場合はその持分に申請・給付となります。
■　申請手続き

*取得した住宅に入居した後に申請
*すまい給付金事務局に郵送（郵送申請）又は、全国に開設される給付金申請窓口に持参（窓口申請）にて
以上のような内容の制度となります。
細かな条件等ありますので、申請をご予定される場合には、予め内容を確認される事をお勧めいたします。

*** 国土交通省のウェブサイト内【すまい給付金】のページでも確認が可能です。

⑩親からの借入についてどんな風にやり取りや注意すべき点は？
住宅の購入に際し、親からの援助を受ける場合の方法として幾つか簡単にご案内致します。
１、親から借入とする
親からの借入金は贈与とみなされる可能性が高いので、借用書をきちんと作成し、その借用書に従って定期的に返済をする（その実績も残す）という対処が必要です。
２、親からの贈与とする
（Ａ）平成２５年１２月３１日までの間に贈与を受けた場合には、７００万（所定の省エネ住宅・耐震住宅の場合は１２００万）+　基礎控除１１０万　までの贈与であれば非課税となります。
（Ｂ）平成２６年１月１日～１２月３１日までの間に贈与を受けた場合には、５００万（所定の省エネ住宅・耐震住宅の場合は１０００万）+　基礎控除１１０万　までの贈与であれば非課税となります。
３、親からの贈与とする＝相続時精算課税制度を利用する
実の父母から贈与を受ける場合、通常の暦年単位による贈与税制度に代えて、贈与時には２５００万（住宅取得等資金については、２の非課税枠（Ｈ２５年は７００万、Ｈ２６年は５００万と併用可）を超える部分についてのみ一律２０％で贈与税を納付し、相続時において相続税で精算をするという選択も可能です。
どういった選択が適当かは、各ご家庭により、贈与を受ける金額等により異なりますので、それぞれのメリット・デメリットを精査したうえでご検討いただくことをお勧めいたします。